L’investissement locatif en Espagne : La rentabilité locative en hausse

Dans son dernier rapport sur la rentabilité de la location immobilière en Espagne en janvier 2024, une des plus importantes plateformes immobilières espagnoles, révèle des chiffres clés.

Pour un logement standard de 90 m², vendu au prix de 196.290 euros avec un loyer moyen mensuel de 1 009 euros, un propriétaire a réalisé un revenu brut annuel de 12.117 euros, soit une rentabilité brute de 6,17 % pour la location de son bien. Cette rentabilité de janvier 2024 marque une baisse de treize centièmes par rapport à la même période en 2023 (6,30 %), mais reste stable par rapport à décembre 2023 (6,17 %).

La rentabilité brute de la location en Espagne en janvier 2024 était de 6,17 %. Cela représente le revenu annuel brut réalisé par un propriétaire mettant en location son logement après l’achat.

Avec un prix moyen d’achat de 196.290 euros pour une résidence standard de 90 m² (2 181 euros/m²) et un loyer moyen mensuel de 1 009 euros, le propriétaire a obtenu 12.117 euros brut par an, correspondant à une rentabilité brute de 6,17 %. Cette situation marque une légère diminution par rapport à l’année précédente (6,30 %) et reste identique à celle de décembre 2023 (6,17 %).

La rentabilité de la location devrait se stabiliser autour de 6 %, reflétant le ralentissement général du secteur. Il faudra attendre plus avant dans l’année pour voir si la tendance évolue et si un rebond se produit ».Le classement sur la rentabilité moyenne de la location dans les capitales provinciales espagnoles montre une variabilité allant de 7,80 % à 3,37 %.

Les rendements les plus compétitifs ont été observés à :

• Lleida (7,80 %),
• Murcia (7,67 %)
• Ávila (7,63 %)
• Zamora (7,29 %)
• Ciudad Real (7,13 %)
• Jaén (7,03 %)
• Almería (6,96 %)
• Valencia (6,81 %)
• Huesca (6,79 %)
• Las Palmas de Gran Canaria (6,65 %)

Les capitales provinciales les moins rentables comprennent :

• Donostia – San Sébastian (3,37 %)
• Pamplona (4,43 %)
• Bilbao (4,67 %)
• Madrid (4,70 %)
• Palma de Mallorca (4,84 %)
• Cádiz (4,85 %)
• A Coruña (4,89 %)
• Girona (4,97 %)
• Granada (5,14 %)
• León (5,23 %)

« Le contexte actuel montre un recul notable de la rentabilité dans les deux grandes capitales provinciales, avec Barcelone passant de la 18e à la 20e place, affichant une rentabilité de 6,31 %, et Madrid descendant de la 45e à la 47e place, avec 4,70 % de rentabilité »

Selon idealista, au deuxième trimestre de l’année, le rendement s’est établi à 7,5% dans l’ensemble de l’Espagne, avec une augmentation de 4/10 par rapport au printemps 2023. Lleida est la capitale la plus rentable, avec un rendement de 8,1%, suivie des villes de Murcie (8%) et de Huelva (7,6%). Castellón de la Plana (7,4%), Jaén (7,4%), Segovia (7,3%), Almería (7,2%), Santa Cruz de Tenerife et Cuenca (7,1% dans les 2 cas) ont des rendements supérieurs à 7%. En revanche, Saint-Sébastien est la ville où la rentabilité est la plus faible (3,9%), suivie de Cadix (4,7%), Pampelune (4,8%), La Corogne (4,8%) et Palma (4,9%). À Madrid, la rentabilité atteint 5,3% et à Barcelone, elle est de 6%.

Quelles sont les facteurs Clés pour un Investissement Locatif en Espagne ?

Investir dans l’immobilier locatif en Espagne est une option attrayante pour de nombreux investisseurs, notamment en raison du climat agréable, de la qualité de vie et du marché immobilier dynamique. Cependant, réussir un investissement locatif en Espagne nécessite une analyse approfondie et la prise en compte de plusieurs facteurs clés.

1. Choix de la Localisation La localisation est sans doute le facteur le plus important dans un investissement immobilier. En Espagne, certaines villes et régions sont particulièrement prisées, comme Madrid, Barcelone, Valence, ou encore la Costa del Sol. Ces zones attirent un grand nombre de touristes et de résidents, garantissant ainsi une forte demande locative. Il est crucial de choisir un emplacement où le marché locatif est dynamique, avec une bonne rentabilité et un potentiel de valorisation du bien à long terme et éviter aussi les zones ou la tension locative est connue .
   
2. Compréhension des Régulations Locales Les réglementations en matière de location peuvent varier d’une région à l’autre en Espagne. Certaines villes, notamment Barcelone, ont introduit des restrictions strictes sur les locations touristiques, tandis que d’autres encouragent ce type de locations. Il est essentiel de bien comprendre les lois locales concernant les baux, les impôts sur les revenus locatifs, et les droits des locataires pour éviter toute mauvaise surprise.
   
3. Évaluation du Retour sur Investissement Avant d’acheter un bien, il est essentiel d’évaluer la rentabilité potentielle. Cela implique de calculer le rendement locatif brut (le revenu locatif annuel par rapport au prix d’achat), ainsi que les coûts associés à l’entretien du bien, les taxes, et les frais de gestion. L’objectif est de s’assurer que le bien générera un flux de trésorerie positif et une plus-value à long terme.
   
4. Financement et Conditions Bancaires Obtenir un financement favorable est un autre aspect crucial. Les banques espagnoles offrent des prêts hypothécaires aux résidents étrangers, mais les conditions peuvent varier. Comparer les offres de différentes banques, en prenant en compte les taux d’intérêt, les frais de dossier, et les conditions de remboursement, est essentiel pour minimiser le coût du prêt. L’apport que vous aurez sera aussi un élément clé pour obtenir l’accord d’un prêt espagnol.
   
5. Gestion Locative La gestion locative peut être chronophage, surtout pour les investisseurs étrangers.
   Il peut être judicieux de faire appel à une agence de gestion locative pour s’occuper de la recherche de locataires, de la maintenance du bien, et de la gestion des paiements. Une bonne gestion permet de réduire le taux de vacance locative et d’assurer une occupation maximale du bien.
   
6. Perspective de Valorisation du Bien Il est important de considérer la perspective de valorisation à long terme du bien immobilier. Investir dans une zone en développement ou en renouvellement urbain peut offrir une plus-value significative sur le long terme. Suivre les projets d’infrastructures, les politiques de développement local et les tendances du marché immobilier peut aider à anticiper les zones à fort potentiel.
   
   Conclusion
   Investir dans l’immobilier locatif en Espagne peut être une excellente opportunité, mais cela nécessite une préparation minutieuse et une bonne compréhension des spécificités du marché local. En tenant compte de la localisation, des régulations, du retour sur investissement, du financement, de la gestion locative et de la perspective de valorisation, vous maximiserez vos chances de succès et optimiserez votre rentabilité.

Pour trouver des biens locatifs intéressants dans des zones moins tendues, il est essentiel d’adopter une approche stratégique :

1.    Recherche Ciblée : Utilisez des plateformes immobilières en ligne pour explorer les options disponibles dans les banlieues et les villes proches des grandes métropoles. Ces plateformes vous permettent de filtrer les résultats selon vos critères de prix et de rendement.

2.    Analyse du Marché Locatif : Avant d’acheter, analysez les tendances du marché locatif dans la région ciblée. Regardez les niveaux de loyer moyens, le taux d’occupation, et les perspectives de croissance pour évaluer la rentabilité potentielle.

3.    Consultez des Experts Locaux : Travailler avec des agents immobiliers locaux peut grandement faciliter votre recherche. Ils possèdent une connaissance approfondie du marché et peuvent vous guider vers des propriétés offrant de bons rendements.

4.    Visites et Évaluations : Ne vous fiez pas uniquement aux photos en ligne. Visitez les propriétés et les quartiers pour évaluer leur état, leur attrait et leur potentiel locatif. Cette étape est cruciale pour éviter les mauvaises surprises.

Conclusion : Réalisez Votre Projet Immobilier Sans Craintes Excessives
Investir dans l’immobilier locatif en Espagne ne nécessite pas de débourser des sommes colossales. En ciblant les bonnes zones et en utilisant des stratégies de financement intelligentes, vous pouvez commencer à investir avec un budget modéré et obtenir des rendements intéressants.

L’important est de ne pas se laisser décourager par l’idée préconçue qu’un investissement immobilier doit être coûteux. Les opportunités sont nombreuses, même en dehors des grands centres urbains, et avec la bonne approche, vous pouvez réussir à créer un portefeuille locatif profitable et durable.

Ne laissez pas les idées reçues freiner votre ambition. Faites preuve de stratégie et de patience, et vous trouverez des biens qui non seulement s’alignent avec votre budget, mais offrent également un potentiel de rentabilité significatif