Il reste trois mois avant la fin de 2026. C’est le bon moment pour regarder ce que disent les chiffres, sans prétendre tirer déjà le bilan de l’année. Pour les acheteurs qui vivent hors d’Espagne, le constat est nuancé : les prix continuent de progresser, mais les ventes ne suivent plus le même rythme partout. Et un projet d’achat demande aujourd’hui autant d’attention au bien et à son usage futur qu’à son prix.
La question qui revient souvent est la suivante : faut-il acheter maintenant ou attendre ?
Aucun indicateur national ne peut décider à la place d’un ménage. En revanche, les données permettent de comprendre ce qui se passe et d’éviter deux erreurs : prendre un prix affiché pour une valeur de marché, ou interpréter un ralentissement des ventes comme l’annonce d’une baisse immédiate dans toutes les villes.
Des prix encore en forte hausse
Au deuxième trimestre 2026, l’indice des prix des logements de l’INE a augmenté de 12,2 % sur un an et de 3,4 % par rapport au trimestre précédent. L’ancien progresse plus vite que le neuf : 12,9 % sur un an, contre 7,4 % pour les logements neufs. Ces chiffres portent sur les prix des transactions signées chez le notaire, et non sur les prix affichés dans les annonces.[1]
Une moyenne nationale ne décrit toutefois pas le marché d’une ville, encore moins celui d’un quartier. Au deuxième trimestre, la hausse annuelle de l’indice atteignait 10,1 % en Catalogne, 13,0 % dans la Communauté valencienne et 11,9 % en Andalousie.[1] À l’intérieur de chacune de ces régions, l’emplacement, l’état du logement et la demande locale peuvent créer des écarts considérables.
Il faut aussi comprendre ce que mesure l’indice. Une hausse de 12,2 % sur un an compare le niveau des prix du deuxième trimestre 2026 à celui du deuxième trimestre 2025. Elle ne signifie pas qu’un appartement proposé aujourd’hui vaut automatiquement 12,2 % de plus que l’an dernier. Une terrasse, un ascenseur, l’efficacité énergétique, les travaux à prévoir ou la situation exacte dans la commune comptent davantage pour estimer un logement particulier.
La différence entre le neuf et l’ancien mérite également attention. Le neuf progresse moins vite dans cet indice, mais cela ne suffit pas à le qualifier de « moins cher ». Son prix de départ, sa fiscalité et son calendrier de livraison sont différents. Dans l’ancien, une offre peut paraître accessible jusqu’au moment où l’on chiffre une rénovation, une mise aux normes ou des travaux votés par la copropriété.
Moins de transactions ne signifie pas forcément des prix en baisse
Au deuxième trimestre, les Registradores ont comptabilisé 167 934 ventes de logements, soit 5,7 % de moins qu’au trimestre précédent. En juillet, l’INE observe également un recul de 5,1 % des ventes inscrites par rapport à juillet 2025. Les statistiques ne reposent pas exactement sur les mêmes périodes ni sur les mêmes comparaisons ; elles invitent surtout à distinguer le volume des ventes de l’évolution des prix.[2][3]
Je retiens donc une idée simple : la hausse des prix n’est pas synonyme d’un marché uniforme ou d’une vente assurée au prix demandé. Pour un acheteur, la discussion doit porter sur le bien précis : depuis quand est-il commercialisé, quels travaux faudra-t-il financer, et quel prix se justifie au vu de transactions comparables ?
La demande internationale reste présente. Selon les Registradores, les acquéreurs étrangers représentaient 15,98 % des achats enregistrés au deuxième trimestre 2026, un record dans leur série. Ce chiffre regroupe des profils très différents ; il ne mesure pas à lui seul les achats des non-résidents ni ceux des Français.[2]
Ce poids des acheteurs étrangers appelle lui aussi une lecture locale. Il peut être déterminant dans certaines zones côtières ou touristiques et beaucoup moins visible dans une commune de l’intérieur. Il ne faut donc pas déduire d’une statistique nationale que tous les marchés espagnols subissent la même concurrence. Pour comparer deux destinations, mieux vaut rapprocher les prix de biens réellement comparables, la facilité d’accès, l’offre à l’année et les règles applicables à l’usage envisagé.
Les données de juillet illustrent les écarts territoriaux : l’INE relève une baisse annuelle des ventes inscrites dans plusieurs communautés, dont la Catalogne (-7,0 %) et la Communauté valencienne (-8,6 %), alors que d’autres affichent une hausse. Un seul mois ne dessine pas une tendance durable pour une ville ou un quartier ; il rappelle que le marché espagnol est une addition de marchés locaux.[3]
Financement : regarder la mensualité, mais aussi la valeur du bien
Les dernières données disponibles de l’INE portent sur les hypothèques inscrites en juillet : 43 372 prêts sur logement, soit 3,5 % de moins qu’un an auparavant. Leur montant moyen atteint 180 785 € et le taux d’intérêt moyen initial 3,01 %. Ce taux est une moyenne de prêts effectivement inscrits en Espagne : il ne constitue pas une offre bancaire pour un acheteur non-résident.[4]
En pratique, la banque étudie les revenus, les charges et l’apport, puis la garantie immobilière. La tasación, ou expertise du bien, peut modifier le montant qu’elle accepte de prêter. Un budget qui paraît suffisant sur le papier peut donc se tendre si la valeur retenue est inférieure au prix négocié. Il faut chiffrer le financement et les frais d’acquisition avant de s’engager sur des arras importantes.
Pour un non-résident, le taux moyen de l’INE est particulièrement facile à mal interpréter. Les conditions proposées dépendent notamment du profil de l’emprunteur, de ses revenus, de la durée, des produits associés au prêt et de la politique de la banque. Une mensualité estimée avec un taux publié dans la presse ne remplace donc ni une étude de capacité d’emprunt ni une simulation bancaire adaptée au dossier.
Le budget doit être construit en deux temps. D’abord, déterminer le prix du bien que l’apport et le crédit peuvent réellement financer. Ensuite, ajouter les impôts liés à l’achat, les frais de notaire et d’inscription, l’éventuelle expertise et les dépenses qui suivent la remise des clés. Les impôts varient selon la communauté autonome et selon que le logement est neuf ou ancien. Même avec un apport conséquent, il faut conserver une partie de l’épargne pour les frais et, si nécessaire, les travaux.
Le calendrier compte autant que le montant. Un vendeur peut demander rapidement une réservation ou des arras, tandis que la banque a encore besoin de documents et d’une expertise. Avant de verser une somme importante, il faut savoir qui détient les fonds, à quelles conditions ils sont restitués, quels délais figurent au contrat et ce qui est prévu si le financement ou une vérification du bien ne donne pas le résultat attendu. Les clauses doivent être adaptées au dossier, pas copiées d’une opération précédente.
Les règles de valorisation ont également évolué : l’ordonnance ECM/599/2025, entrée en vigueur en août 2025, prévoit notamment la prise en compte possible des risques climatiques et environnementaux et l’intégration du certificat de performance énergétique aux documents utilisés pour l’expertise. Ce n’est pas une nouvelle loi de 2026, mais ses effets comptent dans les dossiers examinés cette année.[5]
Location de courte durée : une réglementation à vérifier bien par bien
Un appartement présenté comme « idéal pour la location touristique » ne garantit aucun droit d’exploiter cette activité. Depuis le 3 avril 2025, un propriétaire qui souhaite commencer une activité de location touristique dans un immeuble en copropriété doit, dans les cas prévus par la loi, obtenir l’accord exprès de la communauté des propriétaires à la majorité des trois cinquièmes des propriétaires et des quotes-parts. Les situations déjà légalement exploitées avant cette date font l’objet de dispositions particulières.[6]
Il faut aussi tenir compte d’une évolution intervenue en 2026 : le Tribunal suprême a annulé les dispositions du décret national qui organisaient la procédure de registre unique et l’obligation d’obtenir, par cette voie, un numéro pour publier une location de courte durée sur les plateformes. Cela ne dispense pas de vérifier les règles touristiques, urbanistiques et municipales applicables au logement, ni les statuts de la copropriété. Les démarches à accomplir dépendent de l’adresse et de l’usage envisagé.[7]
Cette décision du Tribunal suprême montre à quel point il faut dater les informations juridiques. Une présentation de la réglementation publiée début 2026 peut désormais décrire une procédure annulée quelques mois plus tard. À l’inverse, l’annulation de cette procédure nationale ne transforme pas automatiquement un logement en hébergement touristique autorisé. Une licence annoncée par le vendeur doit être vérifiée, notamment lorsque la propriété change de mains, et les conditions varient selon la communauté autonome et la commune.
Les vérifications qui font la différence entre deux biens au même prix
Imaginons deux appartements affichés au même prix. Le premier est en bon état apparent, mais la surface annoncée ne correspond pas clairement aux documents, la copropriété a voté des travaux et son utilisation touristique reste incertaine. Le second nécessite une rénovation visible, déjà chiffrée, et ses documents sont cohérents. Le « moins cher » n’est pas forcément celui dont le prix affiché est le plus bas après négociation.
Avant d’avancer, je recommande de rapprocher la nota simple du registre foncier, les informations cadastrales et la réalité du logement visité. Il faut aussi demander les informations sur les charges et travaux de copropriété, regarder les éventuelles transformations du bien et vérifier l’usage autorisé. Ces contrôles prennent une importance particulière pour une maison avec extensions, un bien divisé ou un appartement vendu avec un projet de location.
L’état énergétique et les risques physiques ne sont pas de simples détails dans un achat de longue durée. Une mauvaise performance peut peser sur les charges ou sur un futur budget de rénovation ; une exposition particulière à un risque climatique mérite d’être examinée. Leur impact précis dépend du bien, mais ce sont des éléments à intégrer à la décision, en plus du prix et de la vue depuis la terrasse.[5]
Que surveiller pendant les trois derniers mois de 2026 ?
Les prochains chiffres de prix permettront de voir si la hausse observée au premier semestre se prolonge ou se modère. Les publications mensuelles sur les ventes et les hypothèques aideront à apprécier le rythme des transactions et du crédit, avec le décalage habituel entre signature d’une vente et inscription au registre. Aucun de ces chiffres ne suffira, pris isolément, à prédire le prix d’un logement dans une rue précise.
Pour un projet déjà mûr, la bonne méthode reste d’actualiser son budget, de comparer les biens à une échelle locale et de vérifier les pièces avant la signature. Pour un projet encore souple, cette période peut servir à sélectionner plusieurs zones, mesurer les temps de trajet, étudier le marché hors saison et préparer le dossier financier. La décision d’acheter gagne en qualité lorsqu’on dispose de temps pour vérifier, plutôt que de devoir résoudre toutes les questions après une réservation.
Ce que je conseille de vérifier avant de signer
À trois mois de la fin de l’année, je ne ferais ni pari sur une baisse générale des prix ni achat précipité par crainte qu’ils montent encore. Je commencerais par quatre questions : le prix correspond-il au marché local ? Le budget comprend-il les impôts, les frais et les travaux ? Le financement reste-t-il viable après expertise ? L’usage prévu du bien est-il autorisé ?
C’est précisément là qu’un achat en Espagne se joue. Une bonne décision repose sur des chiffres actualisés, mais aussi sur la vérification des documents du bien et sur un calendrier réaliste avant tout versement important.
Carlota Morante — OPENNESS BY CARLOTA
Sources officielles consultées le 29 septembre 2026
- INE, indice des prix des logements, deuxième trimestre 2026.
- Colegio de Registradores, statistique immobilière du deuxième trimestre 2026.
- INE, transactions immobilières inscrites en juillet 2026.
- INE, hypothèques inscrites en juillet 2026.
- BOE, ordonnance ECM/599/2025 sur l’expertise immobilière.
- BOE, loi de propriété horizontale et application aux locations touristiques.
- BOE, arrêt du Tribunal suprême du 19 mai 2026 sur le registre unique des locations.