Pourquoi l’expertise immobilier est imposée par les banques espagnoles pour accorder un prêt immobilier en Espagne

Pourquoi les banques espagnoles ne financent pas un pourcentage du prix d’achat, mais un pourcentage de la valeur retenue par la société qui expertise.

C’est un point que beaucoup des acheteurs étrangers comprennent mal.

Lorsqu’un acheteur français souhaite financer un bien immobilier en Espagne, il découvre rapidement une différence majeure avec le système bancaire français :

En Espagne, la banque ne se base pas uniquement sur le prix d’achat du bien.

Avant d’accorder un prêt hypothécaire, elle exige la réalisation d’un expertise immobilière indépendante mais et agrée par el Banco de Espagne  afin de déterminer la valeur hypothécaire du bien qui servira de garantie au crédit.

Cette étape est essentielle car elle influence directement le montant du prix d’achat que la banque acceptera de financer.

Qu’est-ce qu’une « tasación » en Espagne ?

La tasación est une expertise immobilière réalisée par une société de valorisation agréée et supervisée par la Banque d’Espagne mais indépendante du préteur (banque )

Son objectif est de déterminer une valeur objective et a long terme du bien en tenant compte notamment :

• • de sa localisation ;

• • de sa superficie ;

• • de son état de conservation ;

• • de sa situation juridique et urbanistique ;

• • des transactions comparables du secteur ;

• • des caractéristiques techniques du logement.

Les sociétés de tasation sont soumises à un cadre réglementaire très strict et à la supervision du Banco de España. https://www.bde.es/wbe/es/supervision-y-regulacion/supervision/sociedades-tasacion/

Chaque rapport fait l’objet de plusieurs niveaux de contrôle afin de garantir sa fiabilité .

Ces sociétés publient des rapports de marché et expliquent les méthodes de valorisation utilisées pour les hypothèques. Par exemple TINSA ESPANA https://www.tinsa.es/

Pourquoi les banques espagnoles exigent  une tasación ?

La réponse est simple :

La banque veut connaître la valeur réelle Hypothécaire et à long terme du bien qui servira de garantie à l’hypothèque.

En cas de difficulté de remboursement de l’emprunteur, c’est ce bien qui permettra à l’établissement bancaire de récupérer tout ou partie du capital prêté.

La tasación constitue donc un élément fondamental de la gestion du risque bancaire.

Prix d’achat et valeur de tasación : ce n’est pas toujours la même chose

Beaucoup d’acheteurs pensent que :Prix du bien = valeur retenue par la banque

Or ce n’est pas toujours le cas.

Prenons un exemple :

• • Prix d’achat : 300 000 €

• • Valeur de tasación : 280 000 €

Si la banque finance 70 %, elle calculera son prêt sur 280 000 € et non sur le prix payé.

Le financement maximal sera donc :

280 000 € × 70 % = 196 000 €

L’acheteur devra alors apporter davantage de fonds propres.

À l’inverse, une valeur de tasación supérieure au prix d’achat peut parfois améliorer le financement mais pas automatiquement …

La notion de « Valeur Hypothécaire »

L’un des points les plus intéressants du système espagnol est l’utilisation de la notion de Valeur Hypothécaire.

Contrairement à la simple valeur de marché, qui peut fluctuer selon l’offre et la demande, la valeur hypothécaire cherche à déterminer une valeur durable et prudente sur le long terme.

Les normes européennes la définissent comme une valeur prenant en compte :

• • la pérennité du bien ;

• • sa commercialisation future ;

• • les conditions normales du marché ;

• • son usage actuel ;

• • ses usages potentiels.

Cette approche vise à limiter les risques liés aux fluctuations du marché immobilier.

Une réglementation espagnole qui évolue :

En 2025, l’Espagne a adopté la nouvelle Orden ECM/599/2025, qui modernise les règles de valorisation immobilière. https://www.boe.es/buscar/pdf/2003/BOE-A-2003-7253-consolidado.pdf

Parmi les principales évolutions :

L’intégration des critères ESG :

Une importance croissante du certificat énergétique

Les évaluations doivent désormais prendre davantage en compte :

• • la performance énergétique ;

• • les risques environnementaux ;

• • la durabilité du bâtiment ;

• • les critères de développement durable.

Le Certificat de Performance Énergétique (CEE) prend une place de plus en plus importante dans les rapports de tasation.

L’objectif est de mieux mesurer l’impact de la qualité énergétique sur la valeur future du bien.

Plus de transparence :

Les nouvelles règles renforcent également :

• • la justification des biens comparables utilisés ;

• • l’identification des sources ;

• • la qualité des rapports ;

• • la traçabilité des informations.

L’association professionnelle des sociétés de tasation publie régulièrement des statistiques et des études de marché. https://www.aev.org.es/

Selon l’AEV, le nombre de tasations hypothécaires a augmenté de 16 % en 2024.

Pourquoi cela concerne directement les acheteurs  ?

Parce qu’un refus de financement en Espagne ne provient pas toujours du profil de l’emprunteur.

Dans certains cas :

-la tasación est inférieure au prix d’achat ;

-certaines anomalies urbanistiques apparaissent ;

-la surface réelle diffère des données cadastrales ;

-des documents obligatoires sont manquants ;

-certaines caractéristiques réduisent la valeur retenue par la banque.

Un acheteur peut donc disposer d’excellents revenus et malgré tout voir son financement limité par le résultat de la tasación.

En conclusion

La tasación n’est pas une simple formalité bancaire.

Elle constitue l’un des piliers du système hypothécaire espagnol et détermine directement le montant qu’une banque acceptera de financer.

Comprendre son fonctionnement avant de signer un contrat d’Arras permet souvent d’éviter des mauvaises surprises et de sécuriser son projet immobilier en Espagne.

En Espagne, une bonne négociation ne dépend pas uniquement du prix d’achat. La valeur retenue par la banque sera celle issue de la tasation, et c’est elle qui déterminera le montant maximal du financement.

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