L’Espagne reste l’un des marchés les plus attractifs d’Europe pour l’investissement locatif. Mais attention : la rentabilité varie fortement selon les villes, la réglementation et la stratégie adoptée.

En Espagne, le cadre juridique des locations est défini par la Loi sur les baux urbains (Ley de Arrendamientos Urbanos – LAU), publiée au Boletín Oficial del Estado (BOE), qui constitue la référence légale en matière locative. https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003 

Voici l’essentiel pour investir de manière sécurisée, rentable… et intelligente.

Où investir en Espagne ? Les villes les plus rentables en 2026

Quelles sont les villes espagnoles à très forte rentabilité locative ?

Les villes qui offrent aujourd’hui les meilleurs rendements locatifs en Espagne :

• • Lleida (Lérida) → ~7,5 % à 8 %

• • Murcia → ~6,5 % à 7,5 %

• • Huesca → ~6,5 % à 7 %

• • Zaragoza (Saragosse) → ~5 % à 6 %

• • Jaén, Zamora, Ciudad Real

Pourquoi ? car les prix d’achat sont encore faibles par rapport à la moyenne espagnole , la demande locative locale reste stable et dynamique et il existe moins de pression des investisseurs étrangers.  

Les villes avec équilibre rendement / sécurité

• • Valencia → ~5,5 % à 7 %

• • Alicante → ~4,5 % à 5,5 %

• • Seville → ~5 %

C’est l’investissement idéal pour un investisseur non-résident recherchant stabilité + liquidité

Les grandes villes avec une rentabilité plus faible mais une meilleure stratégie patrimoniale

• • Madrid → ~3,5 % à 4,5 %

• • Barcelona → ~3,8 % à 4,8 %

Les avantages d’investir dans ces deux villes sont principalement ; une  forte demande locative dans un marché très porteur et une meilleure valorisation de votre actif immobilier a long terme.

Comprendre la rentabilité locative en Espagne

En Espagne existe une rentabilité brute moyenne de  5,5 % à 7 % et une nette moyenne de 3,5 % à 5 %

Il faudrait ajouter qu’en pratique, environ de 30 % du rendement brut est absorbé par les charges

Les données de rentabilité locative en Espagne reposent notamment sur les analyses de plateformes comme Idealista https://www.idealista.com/ et sur les statistiques publiées par l’Instituto Nacional de Estadística : https://ine.es/

Un calcul simple :

Rentabilité brute = (Loyer annuel / Prix d’achat) × 100

 Rentabilité nette = (Loyer – charges) / Prix d’achat × 100

Un exemple concret :

Un prix d’achat : 200 000 €

Un loyer perçu de 12 000 €/an

Des charges annuelles de 4 200 € /an

Une Rentabilité brute de 6 % mais une rentabilité nette de  3,9 %

Les types de location en Espagne

Location longue durée

• • Jusqu’à 5 ans (7 ans si société)

• • Revenus stables

• • Protection forte du locataire

Location touristique

• • Courte durée

• • Licence touristique obligatoire et son registre officiel

• • Rentabilité élevée mais réglementation stricte et contrainte sur toute la zone côtière

Location temporaire

• • Étudiants, missions, mobilité

• • Doit être justifiée et mentionné dans le contrat

• • Risque juridique si mal utilisé

La fiscalité locative en Espagne pour les non-résidents

• • Résidents UE : 19 % mais les charges seront déductibles

• • Non-UE : 24 % sans déduction des charges

• • Déclaration annuel : Modelo 210

À anticiper :

• • Taxe sur logement non loué (~1,1 %) selon les régions

• • Retenue de 3 % à la revente Impôt IRNR

Quel type d’investissement choisir ?

Immobilier neuf

Sécurisé, peu de travaux
✘ Rendement plus faible

Immobilier ancien

Rendement élevé
Potentiel de plus-value
✘ Gestion et travaux

Investissement clé en main

Revenus passifs
Gestion déléguée
✘ Moins flexible

Focus 2026 : la Catalogne change les règles du locatif !

Depuis le 1er janvier 2026, la Catalogne applique une réforme majeure qui encadre strictement la location saisonnière (« alquiler de temporada ») ainsi que la location de chambres.

Jusqu’à présent, ces baux permettaient plus de flexibilité : loyers libres, durées courtes, peu de contraintes.
Aujourd’hui, ce modèle évolue fortement.

Plafonnement des loyers, justification obligatoire de la durée, nouvelles obligations contractuelles : le cadre juridique se rapproche désormais de la location longue durée.

Si vous êtes propriétaire ou futur investisseur immobilier en Catalogne, ces règles doivent impérativement être intégrées dans votre stratégie sinon vous risquez d’obtenir une rentabilité baisse

Pourquoi la Catalogne a-t-elle réformé la location saisonnière ?

Ces dernières années, de nombreux logements sont sortis du marché résidentiel classique pour être proposés en bail temporaire, souvent à des loyers plus élevés.

Objectif des autorités :

• • éviter les contournements du plafonnement des loyers

• • protéger l’accès au logement permanent

• • réduire la spéculation sur les contrats courts

Résultat : la Loi 11/2025, entrée en vigueur début 2026, renforce fortement la réglementation.

Quels logements sont concernés par la nouvelle loi en Catalogne ?

La réglementation s’applique à :

Les locations saisonnières à usage résidentiel

Les locations de chambres, colocation, coliving

Ces formats sont désormais clairement encadrés par la Loi des Baux Urbains (LAU).

Rappeler que  les locations touristiques avec licence officielle « touristique » (type Airbnb/vacances) ne sont pas soumises au plafonnement des loyers de la loi LAU , cependant , elle si  relèvent d’une réglementation aussi mais distincte (tourisme).

Quel impact sur la rentabilité d’un investissement locatif ?

Concrètement ; moins de liberté tarifaire et des rendements court terme plus limités
avec une charge administratif importante

Mais aussi : Un marché plus stable, moins de concurrence spéculative et une vision long terme plus sécurisée  mais une rentabilité qui  se joue désormais sur :

• • le bon emplacement

• • le prix d’achat

• • la fiscalité

• • le choix du bon modèle locatif (résidentiel / temporaire / touristique)

• • locatif (résidentiel / temporaire / touristique)

La réforme va-t-elle s’étendre à toute l’Espagne ?

Une loi nationale sur les locations temporaires est actuellement débattue au Congrès. La Catalogne sert de laboratoire.

Des règles similaires pourraient bientôt concerner Madrid, Valence, Alicante, Malaga ou les Baléare donc les  investisseurs doivent d’y anticiper dès aujourd’hui.

Conclusion : Ce qu’il faut retenir de l’investissement locatif en Espagne en 2026

Les meilleures rentabilités se trouvent dans les villes secondaires
Les grandes villes offrent plus de sécurité patrimoniale à long terme
La réglementation devient un facteur clé de rentabilité

Un bon investissement repose sur :

• • L’emplacement

• • le prix d’achat

• • la stratégie locative

• • la fiscalité

• • le choix du bon modèle locatif (résidentiel / temporaire / touristique)

Mon conseil d’experte

Aujourd’hui, investir en Espagne reste une excellente opportunité… à condition d’être bien accompagné et bien connaitre les réglementations nationales , régionales et locales

Chaque projet doit être structuré sur mesure :

• • sélection du bon marché

• • validation juridique

• • optimisation fiscale

• • stratégie locative adaptée

C’est précisément l’accompagnement que je propose à mes clients non-résidents : recherche du bien, vérifications, financement et structuration locative conforme.

Si vous préparez un projet d’investissement en Catalogne ou en Espagne, parlons-en.