Fiscalité et points clés pour les investisseurs français :

Avant d’acheter un bien immobilier en Espagne, il est important de comprendre les différences entre un achat en nom propre, via une SCI française ou via une société espagnole.

En effet , chaque structure présente des implications juridiques et fiscales différentes pour les investisseurs non-résidents ,également , il est important d’analyser la structure juridique et fiscale la plus adaptée avant l’acquisition.

Vous souhaitez acheter un bien immobilier en Espagne et vous vous demandez s’il est préférable d’acheter :

• • en nom propre

• • via une SCI française

• • ou via une société espagnole ?

Notamment , cette question revient très souvent pour :

• • les résidences secondaires

• • les investissements locatifs

• • les projets patrimoniaux familiaux.

Cependant, le système juridique et fiscal espagnol est très différent du système français.Certaines structures utilisées en France peuvent produire des effets inattendus en Espagne.

Par conséquent , avant de structurer un investissement immobilier, il est donc essentiel de comprendre comment les autorités espagnoles analysent ces montages et de se faire accompagner par un vrai expert

Acheter en Espagne via une SCI française : est-ce vraiment possible ?

Oui , en revanche , la SCI ne pourra pas emprunter en Espagne .

En effet , la SCI est très utilisée en France pour organiser la détention d’un patrimoine immobilier, mas en Espagne, il n’existe pas d’équivalent juridique direct à la SCI.

Comment le registre foncier espagnol peut interpréter la SCI ?

Lorsqu’une SCI française achète un bien immobilier en Espagne, le Registro de la Propiedad peut considérer que les associés sont les véritables propriétaires du bien. Dans ce cas, le registre peut inscrire directement :

• • Monsieur X : 50 %

• • Madame Y : 50 %

et non la SCI. On parle alors d’une propriété en indivision (« pro-indiviso »).

Ainsi , cela peut modifier la logique patrimoniale initiale recherchée avec une SCI française

La fiscalité espagnole reste applicable

Même si la SCI détient le bien , la fiscalité espagnole s’applique toujours, car le bien est situé sur le territoire espagnol. Cela concerne notamment :

• • les revenus locatifs

• • la plus-value immobilière

• • l’impôt sur les successions.

Ces règles relèvent notamment de la “ Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes”

Pour un résident de l’Union européenne la plus-value immobilière est généralement imposée à 19 %. Par conséquent , la SCI ne supprime donc pas l’imposition espagnole.

Faut-il créer une société en Espagne pour acheter un bien immobilier ?

Par exemple , certains investisseurs étrangers préfèrent créer une société en Espagne pour acquérir un bien immobilier.

Notamment , la structure la plus utilisée est la Sociedad Limitada. Qui serait l’équivalent d’une SRL en France mais avec quelque différence .

En effet , cette solution peut être pertinente notamment pour :

• • un investissement immobilier important

• • l’achat de plusieurs biens

• • une activité locative structurée

• • un projet avec plusieurs investisseurs.

Cependant, elle implique des obligations administratives et fiscales plus importantes qu’il faudrait tenir en compte.

Fiscalité lors de la revente d’un bien détenu par une société

Si une société espagnole vend un bien immobilier en Espagne, la plus-value est , donc , imposée selon la « Ley del Impuesto sobre Sociedades » .

Le taux de cette plus-value est standard : 25 %  si le vendeur est la societe , au lieu de 19% 

La plus-value correspond au prix de vente – valeur comptable du bien qui pourrait être diminuée par les amortissements pratiqués par la société.

Un plus si la société distribue ensuite l’argent aux associés les associés peuvent être aussi imposés sur les dividendes.

Il pourrait donc exister , un double niveau d’imposition potentiel lorsqu’on pense a la revente d’un bien détenue par une société espagnole . 

L’impôt sur les sociétés
L’impôt sur les dividendes.

L’impact des amortissements

Les sociétés espagnoles peuvent amortir les biens immobiliers.Cela permet de réduire l’imposition sur les loyers, mais augmente la plus-value imposable lors de la revente.

Exemple :

• • achat : 500 000 €

• • amortissements : 100 000 €

• • valeur comptable : 400 000 €

• • vente : 700 000 €

Dans ce cas la plus-value fiscale serait calculé  sur 300 000 € et non 200 000 €.

Les obligations administratives d’une société espagnole

Créer une société en Espagne implique aussi des obligations administratives : 

• • comptabilité annuelle par un expert-comptable espagnol

• • dépôt des comptes au registre du commerce

• • déclarations fiscales régulières

• • respect du Plan General de Contabilidad.

Ces obligations découlent notamment de la « Ley de Sociedades de Capital »

Les flux financiers entre associés et société

La comptabilité espagnole prévoit un compte appelé : cuenta 551 – cuenta corriente con socios y administradores ; ce compte permet d’enregistrer certains flux financiers entre la société et ses associés. Cependant, l’administration fiscale espagnole (Agencia Tributaria) est particulièrement attentive à son utilisation.

Par conséquent , si un associé utilise la trésorerie de la société sans justification juridique claire, l’administration peut considérer qu’il s’agit :

• • d’une distribution de dividendes

• • d’une rémunération non déclarée

• • d’un avantage économique.

Il est donc recommandé de séparer strictement les finances personnelles , ainsi que , celles de la société donc formaliser les flux.

Responsabilité de l’administrateur d’une société espagnole

En Espagne, la responsabilité de l’administrateur d’une société espagnole peut être engagée dans certaines situations.

En effet , et selon la Ley de Sociedades de Capital : si les pertes entraînent une situation où les fonds propres tombent sous la moitié du capital social, l’administrateur doit :

• • convoquer une assemblée générale

• • décider d’une augmentation de capital

• • ou engager la dissolution.

S’il ne le fait pas, sa responsabilité personnelle peut être engagée, y compris sur son patrimoine privé.

Comparaison des trois structures

	Fiscalité à la revente	Complexité	Reconnaissance en Espagne
Nom propre	19 % (résidents UE)	Faible	Totale
Société espagnole	25 % + possible imposition dividendes	Élevée	Totale
SCI française	Souvent 19 % chez les associés	Moyenne	Reconnaissance limitée

	Avantages	Inconvénients
Nom propre	Simplicité	Fiscalité classique
SCI française	Organisation patrimoniale	Reconnaissance limitée en Espagne
Société espagnole	Adaptée aux investissements importants	Obligations administratives

Acheter en nom propre ou via une société en Espagne : quelle est la meilleure solution ?

Acheter un bien immobilier en Espagne via une société peut être pertinent dans certains cas mais pas toujours .

Mais dans de nombreux projets l’’achat en nom propre reste la solution la plus simple. La société espagnole peut être adaptée pour des investissements multiples et  structurés et la SCI française doit être analysée avec prudence.

Chaque projet immobilier étant différent, il est fortement recommandé d’analyser la structure juridique et fiscale avant l’acquisition avec un professionnel expert en droit immobilier espagnol

Les 7 pièges fiscaux que les Français découvrent après avoir acheté un bien en Espagne

Certains investisseurs français découvrent après l’achat que le système fiscal et juridique espagnol fonctionne différemment.

Voici les pièges les plus fréquents. : 

1. Penser que la fiscalité française s’applique : Lorsque vous achetez un bien immobilier en Espagne, la fiscalité espagnole s’applique en priorité, car le bien est situé sur le territoire espagnol.

Cela concerne notamment :

• • l’imposition des loyers

• • la plus-value immobilière

• • l’impôt sur les successions.

Ces règles relèvent notamment de la  Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes.

2. Ignorer le prélèvement de 3 % lors de la vente : Lorsqu’un non-résident vend un bien immobilier en Espagne, le notaire devrais retenir : 3 % du prix de vente . Ce prélèvement constitue un acompte sur l’impôt sur la plus-value. En effet , beaucoup d’investisseurs découvrent ce mécanisme au moment de la vente.

3. Croire que la SCI est reconnue comme en France : Une Société Civile Immobilière française n’a pas d’équivalent direct en droit espagnol. Dans majorité de cas , le Registro de la Propiedad peut inscrire directement les associés comme propriétaires du bien en indivision . Par conséquent , cela peut modifier la logique patrimoniale recherchée.

4. Sous-estimer la fiscalité des sociétés : Lorsqu’une société espagnole détient un bien la fiscalité à la revente peut être différente. La plus-value est imposée selon la Ley del Impuesto sobre Sociedades. Le taux standard est de  25 %. Un plus si les bénéfices sont ensuite distribués aux associés, une imposition supplémentaire peut s’appliquer.

5. Ne pas anticiper l’impact des amortissements: Dans une société, les biens immobiliers peuvent être amortis. Cela réduit l’impôt sur les loyers, mais augmente la plus-value imposable lors de la revente. C’est aussi , un mécanisme fiscal souvent mal compris par les investisseurs étrangers qu’il faut y penser lors de la revente. 

6. Mélanger finances personnelles et société : Dans la comptabilité espagnole, les relations financières entre associés et société sont enregistrées dans la cuenta 551 – cuenta corriente con socios y administradores.

Cependant, l’Agencia Tributaria peut requalifier certains flux si les fonds sont utilisés sans justification juridique. Les fiscalistes espagnols recommandent donc de formaliser les prêts d’associés, ainsi que , éviter les mouvements permanents sur ce compte.

7. Ignorer la responsabilité de l’administrateur : Selon la Ley de Sociedades de Capital, l’administrateur d’une société doit surveiller la situation financière de l’entreprise.

Donc , si les pertes entraînent une situation où les fonds propres tombent sous la moitié du capital social, l’administrateur doit agir. Sinon, sa responsabilité personnelle peut être engagée.

En résumé :

Acheter un bien immobilier en Espagne via une société peut être une bonne stratégie dans certains projets.

Par contre , il est nécessaire de bien comprendre :

Les règles fiscales espagnoles https://opennessbycarlota.com/tout-ce-que-vous-devez-savoir-de-la-fiscalite-immobiliere-espagnole-en-2025/

Les obligations juridiques, ainsi que, la structure la plus adaptée à votre projet.

Une analyse préalable permet souvent d’éviter des erreurs coûteuses et de sécuriser votre investissement immobilier en Espagne.

Questions fréquentes des Français qui souhaitent acheter en Espagne via une société

Peut-on acheter un bien immobilier en Espagne via une SCI française ?

Oui, une Société Civile Immobilière française peut acheter un bien immobilier en Espagne mais, son financement en Espagne ( https://opennessbycarlota.com/pret-immobilier-en-espagne-pour-un-non-resident-c/ ) ne sera pas possible et son statut devrait être traduit en espagnol par un traducteur assermenté

Cependant,  cette structure n’a pas d’équivalent direct dans le droit espagnol mais les autorités tributaires , si le peuvent considérer comme société et sa fiscalité sera appliqué lors de la revente

Dans la plupart de  cas, le Registro de la Propiedad peut inscrire directement les associés comme propriétaires du bien, en indivision, plutôt que la SCI elle-même

Il est donc important d’analyser les conséquences juridiques et fiscales avant de réaliser l’acquisition.

Est-il fiscalement avantageux d’acheter via une société en Espagne ?

Cela dépend du projet immobilier. Une société espagnole comme une Sociedad Limitada peut être pertinente dans certaines situations :

• • acquisition de plusieurs biens immobiliers

• • activité de location touristique structurée

• • investissement réalisé avec plusieurs associés.

En revanche, pour l’achat d’un seul bien immobilier, la structure sociétaire n’est pas toujours fiscalement la plus avantageuse, notamment en raison de la double imposition possible lors de la revente et les couts administratives

Quelle est la fiscalité de la plus-value immobilière pour un non-résident en Espagne ?

Pour les non-résidents fiscaux, la plus-value immobilière relève généralement de la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes.

Pour les résidents de l’Union européenne le taux d’imposition est généralement de 19 % mais , lorsque le bien est détenu par une société, la plus-value est imposée selon la
Ley del Impuesto sobre Sociedades, au taux standard d’environ 25 %.

Pourquoi l’acheteur retient-il 3 % du prix lors de la vente ?

Lorsqu’un non-résident vend un bien immobilier en Espagne, la loi impose un mécanisme fiscal particulier. Le notaire doit retenir : 3 % du prix de vente du bien . Ce paiement constitue un acompte sur l’impôt final sur la plus-value.

Après la vente :

• • les particuliers déclarent la plus-value via le Modelo 210

• • les sociétés via leur déclaration d’impôt sur les sociétés.

Une société espagnole protège-t-elle toujours l’investisseur ?

Pas nécessairement car , dans une société espagnole, l’administrateur doit respecter certaines obligations prévues par la Ley de Sociedades de Capital.

Si les pertes entraînent une situation où les fonds propres tombent sous la moitié du capital social, l’administrateur doit agir rapidement.

Dans le cas contraire, sa responsabilité personnelle peut être engagée, y compris sur son patrimoine privé.

Quelle est la structure la plus simple pour acheter en Espagne ?

Dans de nombreux cas, pour un investissement classique ou une résidence secondaire : l’achat en nom propre reste la solution la plus simple.

Cependant, chaque situation patrimoniale étant différente, il est conseillé d’analyser la structure juridique et fiscale avant l’acquisition.

Conseil d’Experte : 

Avant d’acheter un bien immobilier en Espagne via une société ou une SCI, il est recommandé d’étudier :

• • la fiscalité espagnole

• • les obligations juridiques

• • les objectifs patrimoniaux de l’investisseur.

Une analyse préalable permet souvent d’éviter des montages complexes ou fiscalement défavorables.

Conclusion : 

Vous envisagez d’acheter un bien immobilier en Espagne et vous vous interrogez sur la structure la plus adaptée : Nom propre, SCI ou société espagnole …. 

Chaque projet immobilier étant diffèrent ; une étude personnalisée et un analyse préalable  permet souvent d’éviter des erreurs juridiques ou fiscales et permettrait de déterminer la structure la plus adapté à votre situation patrimoniale

Vous pouvez me contacter pour une analyse personnalisée de votre projet immobilier en Espagne

Voir article de mes services : https://opennessbycarlota.com/achat-immobilier-en-espagne-les-services-openness/

« Veuillez noter que les informations contenues dans cet article sont d’ordre général et ne sauraient se substituer à un avis juridique professionnel »