L’été est souvent le moment où un projet immobilier en Espagne devient concret.

Pendant vos vacances, vous découvrez une région, visitez quelques propriétés et trouvez soudainement le bien qui semble correspondre parfaitement à vos attentes : une terrasse avec vue sur la mer, une maison dans un village authentique ou un appartement à quelques minutes de la plage.

Mais lorsqu’un coup de cœur arrive, tout peut aller très vite. L’agent immobilier vous explique que d’autres acheteurs sont intéressés et vous propose de verser immédiatement une somme afin de réserver le bien.

C’est précisément à ce moment-là qu’il faut prendre le temps de vérifier la situation juridique, administrative et financière de la propriété.

En Espagne, un document de réservation ou un contrat d’arras n’est pas une simple formalité. Une fois signé, il peut engager juridiquement l’acheteur et entraîner la perte de l’acompte si l’achat n’aboutit pas dans les conditions prévues.

Avant de signer ou de transférer de l’argent, voici les sept vérifications essentielles à effectuer.

1. Vérifier l’identité du propriétaire et son droit de vendre

La première étape consiste à confirmer que la personne qui vend le bien en est réellement propriétaire et qu’elle dispose du pouvoir nécessaire pour signer.

Cette vérification est particulièrement importante lorsque :

• le bien appartient à plusieurs personnes ;
• il provient d’une succession ;
• l’un des propriétaires est décédé ;
• le vendeur agit par procuration ;
• le bien appartient à une société ;
• il existe un usufruit ou une autre limitation de propriété.

Tous les propriétaires concernés doivent normalement intervenir dans la vente ou être valablement représentés.

2. Demander une nota simple récente

La nota simple est un document délivré par le Registro de la Propiedad espagnol. Elle permet notamment de vérifier :

• l’identité du ou des propriétaires enregistrés ;
• la description juridique du bien ;
• l’existence d’une hypothèque ;
• la présence éventuelle d’une saisie, d’un usufruit, d’une servitude ou d’une autre charge ;
• les éventuelles restrictions affectant la propriété.

Il ne suffit pas que le vendeur indique qu’une hypothèque sera remboursée avec le prix de la vente. Les conditions de son remboursement et de sa radiation doivent être clairement organisées avant la signature définitive.

La nota simple doit être récente, car la situation du bien peut évoluer entre sa mise en vente et la signature.

3. Comparer la réalité du bien avec le Registro de la Propiedad et le Catastro

La propriété visitée doit correspondre à sa description officielle.

Il faut notamment comparer :

• la superficie déclarée ;
• la destination du bien ;
• le nombre de constructions ;
• la présence d’une terrasse, d’une piscine, d’un garage ou d’une extension ;
• les limites de la parcelle ;
• les informations figurant au Registro de la Propiedad et au Catastro.

Une véranda, une piscine, une pièce supplémentaire ou une extension peuvent avoir été réalisées sans autorisation ou ne pas avoir été correctement déclarées.

Une différence entre les documents n’empêche pas systématiquement l’achat, mais elle doit être identifiée et analysée avant de s’engager.

4. Contrôler la situation urbanistique

Cette vérification est particulièrement importante pour les maisons individuelles, les propriétés rurales et les biens ayant fait l’objet de travaux.

Il convient de vérifier auprès de la mairie concernée :

• la conformité urbanistique de la construction ;
• les licences accordées pour les travaux ;
• l’existence éventuelle d’une procédure ou d’une infraction urbanistique ;
• l’usage autorisé du bien ;
• les possibilités réelles de rénovation ou d’agrandissement ;
• les éventuelles restrictions liées à la zone où se situe la propriété.

Le fait qu’une construction figure au Catastro ne signifie pas automatiquement que tous les travaux ont été autorisés ou qu’elle est conforme aux règles d’urbanisme.

Si vous souhaitez louer le bien à des touristes, il faut également vérifier la réglementation applicable dans la commune et la communauté autonome concernées. La location touristique peut être limitée ou interdite, même lorsqu’un autre appartement du même immeuble possède déjà une licence.

5. Vérifier les dettes et les décisions de la copropriété

Pour l’achat d’un appartement ou d’un bien situé dans une résidence, il faut demander un certificat confirmant la situation du vendeur vis-à-vis de la copropriété.

Cette vérification est essentielle car, dans certaines limites prévues par la législation espagnole, le bien acquis peut répondre de dettes de copropriété laissées par l’ancien propriétaire.

Mais l’absence de dette ne suffit pas. Il est également conseillé d’examiner :

• les derniers procès-verbaux des assemblées ;
• le montant des charges ordinaires ;
• les travaux déjà votés ;
• les appels de fonds extraordinaires, appelés derramas ;
• les éventuelles procédures judiciaires ;
• le règlement et les statuts de la copropriété.

Une résidence peut ainsi ne présenter aucune dette au jour de l’achat, tout en ayant prévu d’importants travaux de façade, d’ascenseur, de toiture ou de piscine.

6. Calculer le budget global avant de s’engager

Le prix affiché ne représente jamais le coût total de l’opération.

Il faut également prévoir :

• les impôts liés à l’acquisition ;
• les frais de notaire et d’enregistrement ;
• les éventuels honoraires d’accompagnement ;
• les frais liés au financement ;
• l’expertise bancaire ou tasación ;
• les éventuels travaux et l’ameublement ;
• les charges de copropriété ;
• l’IBI et les futures obligations fiscales du propriétaire.

Les impôts varient selon la communauté autonome, le type de bien et la situation de l’acquéreur.

Le budget global doit donc être calculé avant de signer les arras, et non après.

7. Valider sa capacité d’emprunt avant de signer les arras

Lorsque l’achat dépend d’un prêt immobilier espagnol, il est essentiel de faire analyser sa capacité d’emprunt avant de verser un acompte ou de signer un contrat d’arras.

Il faut cependant distinguer deux étapes.

Une validation préalable avant de trouver le bien

Avant la signature des arras, un expert du marché hypothécaire espagnol peut étudier votre situation financière et vos documents justificatifs : revenus, charges, crédits en cours, épargne disponible, stabilité professionnelle et patrimoine.

Cette analyse permet notamment d’estimer :

• votre capacité d’emprunt ;
• le montant de votre apport personnel ;
• votre taux d’endettement ;
• la durée de financement envisageable ;
• les banques susceptibles d’accepter votre profil ;
• le budget total que vous pouvez consacrer à votre achat.

Cette validation préalable ne constitue pas encore un accord définitif de prêt, mais elle permet de rechercher un bien avec un budget réaliste et de limiter fortement le risque d’un refus lié à votre situation personnelle.

Une simple simulation bancaire ou un avis oral ne constitue pas un engagement définitif de la banque.

L’étude définitive après l’identification du bien

Dans la pratique, la banque espagnole ne peut rendre sa décision définitive qu’une fois le bien identifié et après avoir reçu les documents relatifs à l’opération.

Elle demande généralement le contrat de réservation ou d’arras, la nota simple, les informations sur le bien ainsi que la tasación.

La banque analyse alors deux éléments différents :

• la solvabilité de l’emprunteur ;
• la conformité et la valeur du bien proposé en garantie.

Un dossier peut donc être financièrement recevable, mais rencontrer ensuite une difficulté liée à la valeur de tasación, à une charge, à une anomalie juridique ou à la situation urbanistique de la propriété.

C’est pourquoi la validation préalable réalisée par un professionnel connaissant les critères des banques espagnoles est indispensable avant de s’engager.

La condition liée à l’obtention du financement

La protection de l’acheteur en cas de refus bancaire n’est pas identique dans toute l’Espagne.

En Catalogne, l’article 621-49 du Code civil catalan prévoit une protection spécifique. Lorsque le contrat de vente indique que tout ou partie du prix doit être financé par un établissement de crédit, l’acheteur peut, sauf disposition contraire prévue dans le contrat, renoncer à l’achat s’il justifie, dans le délai convenu, le refus de financement de la banque désignée. Le refus ne doit toutefois pas résulter d’une négligence de l’acheteur.

Dans ce cas, les sommes versées, y compris les arras lorsqu’elles sont concernées, peuvent être restituées conformément aux conditions prévues par la loi et le contrat.

Dans les autres communautés autonomes, il n’existe généralement pas de disposition équivalente imposant automatiquement cette protection. Une condition relative à l’obtention du prêt peut être négociée et intégrée au contrat, mais le vendeur n’est pas obligé de l’accepter.

Dans tous les cas, cette protection ne doit jamais être présumée. Elle doit être expressément étudiée et correctement formulée dans le contrat.

L’intervention d’un avocat spécialisé en droit immobilier espagnol est fortement recommandée afin de préciser :

• le montant minimal du financement recherché ;
• la banque ou les banques concernées ;
• le délai accordé pour obtenir le prêt ;
• les justificatifs à produire en cas de refus ;
• les modalités de restitution de l’acompte ;
• les situations dans lesquelles la protection ne pourra pas être invoquée.

L’objectif est donc de trouver le bon équilibre : faire valider sa capacité d’emprunt avant les arras, puis permettre à la banque de réaliser l’étude définitive une fois le bien et l’opération précisément identifiés.

Un coup de cœur doit rester un beau projet

Acheter une propriété en Espagne pendant ses vacances peut être le début d’une très belle aventure. Mais la pression commerciale et l’enthousiasme ne doivent pas conduire à signer un document que l’on ne comprend pas entièrement.

Prendre quelques jours pour examiner la propriété, vérifier son financement et adapter le contrat ne signifie pas laisser passer une opportunité. Cela permet, au contraire, de prendre une décision en connaissance de cause et de protéger son investissement.

J’accompagne les acheteurs non-résidents dans l’ensemble de leur projet immobilier en Espagne : validation du budget et du financement, vérifications juridiques et administratives, analyse des contrats et coordination des différents intervenants jusqu’à la remise des clés.

Vous avez trouvé un bien en Espagne et vous souhaitez savoir si vous pouvez vous engager en toute sécurité ?

Contactez-moi avant de signer ou de verser un acompte.