Acheter une maison ou un appartement en Espagne en tant que Français non-résident, c’est tout à fait possible. Avoir accès à un prêt immobilier étant un non-résident fiscal espagnol est également tout à fait possible.
De nombreuses banques espagnoles proposent des prêts hypothécaires spécifiquement adaptés aux étrangers.
Cependant, attention :
Le crédit immobilier espagnol diffère profondément du modèle français. Il est essentiel de bien comprendre les termes du contrat, souvent rédigés dans un espagnol juridique très technique, pour mesurer précisément vos engagements et vos droits.
C’est pourquoi l’accompagnement par un expert du financement immobilier en Espagne est non seulement recommandé, mais indispensable. Un spécialiste maîtrisant à la fois le fonctionnement des banques espagnoles et les attentes d’une clientèle francophone vous guide à chaque étape de l’opération, depuis la demande de prêt jusqu’à la signature chez le notaire.
Son rôle est de vous obtenir le financement le plus adapté à votre situation personnelle et patrimoniale, à court comme à long terme, tout en sécurisant l’ensemble du processus.
Enfin, analyser en détail les contreparties exigées par la banque (assurances, frais, garanties, etc.) et les conditions du prêt est fondamental pour éviter de vous retrouver dans une situation complexe ou désavantageuse.
Voici les différences clés à connaître — avec, à la fin, une FAQ actualisée et un cas pratique chiffré.
- Apport personnel : plus élevé en Espagne
France :
- Apport de 10 à 20 % du prix du bien en général.
- Les frais de notaire peuvent parfois être inclus dans le financement.
Espagne :
- Pour les non-résidents, les banques financent 60 à 70 % de la valeur du bien maximum qui peut différer du prix d’achat
- Les frais d’achat (impôts, notaire, registre…) ne sont normalement financés.
- Un apport de 40 à 50 % du coût total est donc requis.
- Durée et type de prêt : plus court, moins souple
France :
- Durée jusqu’à 25 ou 30 ans.
- Prêt à taux fixe très courant.
- Modulation possible des échéances.
Espagne :
- Durée limitée à 20–25 ans maximum mais cela peut être réduit à 15 ans si vous entrez dans l’âge légal de retraite avant le terme du prêt
- Taux variable indexé sur l’Euribor 6 mois encore très répandu.
- Les taux fixes existent, mais sont souvent plus élevés pour les non-résidents.
- Peu de flexibilité sur les échéances (modulation, pause… rares) mais ça dépendra de la banque choisie .
- Constitution du dossier : plus formel, avec passage chez le notaire
France :
- Pièce d’identité, bulletins de salaire, avis d’imposition, RIB.
- Délai de réflexion de 10 jours légaux pour signer l’offre de prêt.
Espagne :
- Documents similaires, mais souvent plus détaillés (relevés sur 6 mois, justificatifs d’épargne, contrat de réservation).
- Langue : les documents en français ou en anglais sont acceptés sans traduction assermentée par les banques habituées aux non-résidents mais une traduction assermentée peut être exigée pour certains documents selon du profil de l’emprunteur .
- Délai légal :
- Après émission de l’offre de prêt (FEIN), 10 jours naturels minimum doivent s’écouler. (14 en Catalogne )
- Acte de transparence à signer chez le notaire au moins 1 jour ouvrable avant la signature de l’acte de prêt.
- Frais liés au crédit : attention à l’hypothèque
France :
- Garantie par caution ou hypothèque (Crédit Logement, etc.)
- Assurance emprunteur obligatoire
- Frais de dossier modérés
Espagne :
- Hypothèque du bien en Espagne légale obligatoire, enregistrée au registre de la propriété
- Frais d’hypothèque à la charge de la banque depuis 2019 (Loi sur les crédits immobiliers)
- Certains frais annexes peuvent être pris en charge partiellement par la banque (frais de notaire liés à l’hypothèque, dossier, évaluation…)
- Assurance emprunteur non obligatoire car les assurances espagnoles ne couvrent pas les clients étrangers ! Faites attention sur ce point, mais la banque peut l’exiger ou proposer un package d’autres produits complémentaires
- Remboursement anticipé : plus encadré en France
France :
- Remboursement anticipé possible à tout moment
- Indemnité plafonnée à 3 % du capital restant dû (ou 6 mois d’intérêts)
Espagne :
- Remboursement anticipé possible, soumis à une pénalité fixée au contrat
- Jusqu’à 2 % pour un taux fixe
- Plus faible (ou nulle) pour un taux variable récent
- Pas de modulation ni de suspension automatique d’échéances
En résumé :
Critère | France | Espagne pour non-résidents |
Apport minimum | 10 à 20 % | 30 à 40 % (hors frais) |
Financement des frais | Possible | Non, sauf prise en charge partielle |
Type de taux | Fixe courant | Variable dominant, fixe parfois proposé |
Durée | Jusqu’à 30 ans | Jusqu’à 25 ans (souvent 20) |
Assurance emprunteur | Obligatoire | Facultative mais souvent exigée |
Traductions | Non requises | Français/anglais acceptés par la plupart |
Délai légal après offre | 10 jours (loi Scrivener) | 10 jours (ou 14 en Catalogne) + notaire |
Flexibilité remboursement | Modulation possible | Peu ou pas prévue contractuellement |
FAQ – Crédit immobilier en Espagne pour non-résidents
Y a-t-il un délai légal entre l’offre et la signature ?
Oui. La FEIN (Fiche Européenne d’Information Normalisée) doit être remise au moins 10 jours avant la signature de l’acte de prêt (et 14 jours en Catalogne). Un acte de transparence est aussi exigé devant notaire au moins 1 jour ouvrable avant la signature finale.
Faut-il faire traduire ses documents en espagnol ?
Pas forcément. La plupart des banques acceptent les documents en français ou en anglais, notamment les justificatifs de revenus, de patrimoine et d’identité, à condition qu’ils soient clairs et complets.
La banque finance-t-elle les frais ?
Les frais liés à l’achat (impôt ITP, notaire sur la vente, etc.) restent à votre charge.
En revanche, certaines banques prennent en charge tout ou partie des frais liés au crédit : évaluation, inscription hypothécaire, notaire du prêt, etc.
Quel est le niveau d’apport minimum exigé ?
En général, les banques espagnoles financent jusqu’à 70 % du prix d’achat pour un non-résident. Les 30 % restants + les frais (environ 10-13 %) doivent être financés sur vos fonds propres.
Comment est calculé le montant maximum empruntable?
À la différence des banques françaises, les banques espagnoles exigent un ratio strict entre le montant du prêt et la valeur du bien (LTV).
Mais cette valeur n’est pas toujours le prix d’achat : c’est l’estimation faite par un expert agréé par la banque (tasador).
️ D’où l’importance d’être accompagné : un intermédiaire compétent vous aidera à orienter le bon montage en fonction de votre profil et des pratiques bancaires locales.
Est-il obligatoire de passer par un expert ? (Courtier )
Non, mais vivement recommandé, surtout si vous ne parlez pas espagnol ou que vous n’avez jamais emprunté à l’étranger.
Un expert du prêt immobilier espagnol pour non-résidents :
- Connaît les politiques internes des banques,
- Négocie pour vous le meilleur taux et les bonnes conditions,
- Anticipe les pièges juridiques ou linguistiques,
- Et sécurise l’ensemble du processus jusqu’au notaire.
Peut-on faire la demande seul directement à une banque espagnole locale ?
Oui, mais ce n’est pas recommandé sans une parfaite maîtrise du système bancaire espagnol. Chaque banque a ses propres critères, formulaires et exigences.
Un intermédiaire dédié vous fera gagner un temps précieux et réduira les risques d’erreur ou de refus.
Est-ce que le taux fixe est disponible ?
Oui, certaines banques proposent un taux fixe, mais il est en général moins compétitif que le taux variable, indexé sur l’Euribor 6 mois. Il reste une option de sécurité intéressante à moyen-long terme, selon votre profil.
Combien de temps dure le processus complet ?
Il faut compter en moyenne 5 à 8 semaines entre le dépôt de la demande et la signature du prêt. La durée peut varier selon la réactivité de la banque, la complexité de votre dossier, et la région où se situe le bien.
Cas pratique – Exemple de financement réussi
Profil client
- Français résident fiscal en France
- Revenus : 110 000 €/an
- Projet : achat d’un appartement à Jávea pour location saisonnière
Détails du projet
- Prix d’achat : 350 000 €
- Frais d’achat (ITP, notaire, registre) : 38 000 €
- Apport client : 160 000 €
- Montant emprunté : 230 000 € (66 % du prix)
- Banque espagnole partenaire
- Taux fixe : 4,1 % sur 20 ans
- Mensualité : env. 1 400 €/mois
- Frais pris en charge par la banque : évaluation du bien ( pas toujours ) + notaire sur l’hypothèque + dossier
- Assurance habitation imposée par la banque
- Signature de l’acte 6 semaines après la remise du dossier complet
Grâce à un accompagnement professionnel, l’acte a pu être signé dans les temps, avec conditions sécurisées et documents validés sans traduction.
Notre conseil : ne vous lancez pas seul !
Obtenir un prêt immobilier, surtout à l’étranger, est un parcours complexe. Grâce à ma vraie connaissance des systèmes hypothécaires français et espagnols, je vous accompagne de la première étude de faisabilité bancaire jusqu’à la signature finale.
Chez OPENNESS BY Carlota, je suis un intermédiaire financier certifié en Espagne et en France, spécialiste du financement immobilier international depuis 15 ans .
Mon rôle est de vous faire gagner du temps, économiser de l’argent, et surtout vous apporter la sérénité nécessaire pour sécuriser votre projet d’achat.
Je vous aide à obtenir une pré-étude bancaire claire et réaliste, afin de connaître votre budget réel avant toute recherche de bien, pour avancer en toute confiance.
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