La signature du Compromis de vente se fait-elle chez le notaire ?

Non. Le contrat d’Arras (compromis de vente) est un contrat privé entre le vendeur et l’acheteur. Il ne nécessite pas l’intervention d’un notaire. Le dépôt est versé directement sur le compte du vendeur et non sur un compte séquestre du notaire. Ce contrat peut être déjà rédigé par l’agence Immo mais avec les services OPENNESS le contrat est rédigé par nos soins afin de défendre vos intérêts et non ceux du vendeur.

Quelle est la différence entre le contrat de réservation et celui du compromis de vente « ARRAS » ?

Tous les deux son contrat privées et ils n’ont pas besoin de l’intervention d’un Notaire. Lorsque vous avez trouvez la maison de vos rêves , l’agence Immobilier ou le vendeur peuvent vous demander signer un contrat que on appelle « Contrat de réservation » ce contrat vous assure que le bien vous êtes bien réservé à vous , vous devrez payer entre 1000€ à 3000 € .C’’est là que le vendeur ou l’agence doit vous fournir les documents du bien nécessaires pour vérifier la légalité du bien et être prêts pour la rédaction du Compromis de vente en fonction du retour de ces vérifications . Ce contrat doit être aussi bien rédigé et révisé par un expert « indépendant de l’agence ou vendeur « .

Quels documents demander au vendeur ou à l’agence  pour vérifier la légalité du bien ? 

Avant de signer un compromis de vente, il est essentiel d’obtenir :

• Nota Simple compléta: pièce d’identité du bien espagnol,
• Justificatif IBI payé,
• Cédule d’habitabilité,
• Écriture : copie de l’acte de vente du vendeur,
• Certificat énergétique
• Statuts de la co-prorpiété 
• Infos sur les charges de copropriété si vous achetez un appartement ou une maison dans une urbanisation.

Est-il nécessaire de faire appel à un avocat en Espagne pour acheter un bien ?

Oui, c’est fortement recommandé et presque obligatoire. L’avocat doit être certifié en droit immobilier espagnol ; être inscrit au barreau espagnol (colegiado) et être indépendant de l’agence immobilière, afin de défendre vos intérêts et non ceux du vendeur.

Le notaire va-t-il vérifier si le bien a des dettes ou des vices cachés ?

Non ce n’est pas son rôle en Espagne . Le notaire se limite à authentifier la transaction et à vérifier que le vendeur est bien le propriétaire officiel. Il ne contrôle pas :

La légalité urbanistique du bien ; L’existence de dettes, de charges ou de litiges et les vices cachés ou risques comme les inondations.

Le rôle d’un Gestor est-il nécessaire lors d’un achat immobilier en Espagne ?

Pas toujours mais obligatoire si vous financez l’achat par une banque espagnole.

Le gestor peut enregistrer l’acte de vente , payer les impôts liés à l’achat et régler les taxes locales.

Un appartement peut-il être illégal en Espagne ?

Oui. Un bien peut être considéré illégal si des transformations (intérieures ou extérieures) ont été réalisées sans déclaration ni autorisation préalable.

Puis-je acheter un bien immobilier en Espagne sans y résider ?

Oui. Il suffit d’obtenir un NIE (Número de Identificación de Extranjero), obligatoire pour signer l’acte et payer les impôts. Sans ce document la signature finale de l’acte de vente ne pourra se faire.

Quels sont les frais annexes liés à un achat immobilier ?

Ils varient selon la région et le type de bien, mais représentent généralement 8% à 13 % du valeur cadastrale ou celui de référence , incluant :

Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP) si vous achetez un bien déjà existant ou IVA(TVA espagnol ) pour un achat dans le neuf , les frais de notaire les frais  d’enregistrement au registre de la propriété ,les honoraires d’avocat ou expert et éventuellement du gestor , qu’il faudrait prévoir …. 

Dois-je ouvrir un compte bancaire en Espagne ?

Oui. C’est obligatoire pour payer les charges et impôts locaux , régler les factures (eau, électricité, etc.) , recevoir éventuellement les fonds provenant d’un prêt immobilier ou vos liquidités de votre banque pour payer l’achat ainsi que l’assurance de habitation 

Dois-je venir physiquement en Espagne pour acheter ?

Non nécessairement . Vous pouvez signer une procuration (poder notarial) auprès d’un avocat espagnol (avec légalisation/apostille). Votre avocat représentant peut signer à votre place.

Quels impôts vais-je payer après l’achat ?

IBI (Impôt foncier local) : annuel, basé sur la valeur cadastrale. IRNR Impôt sur le revenu des non-résidents  : même sans location, un revenu fictif est imposé si vous êtes un acheteur non résident . Si vous louez, vous paierez des impôts sur les loyers 19% , souvent avec des déductions pour les résidents UE.

Combien de temps dure un achat immobilier en Espagne ?

En moyenne 6 à 12 semaines, selon la rapidité des vérifications juridiques, de l’obtention du NIE et du financement bancaire.

Quelles vérifications faire si le vendeur est non-résident ?

Si le vendeur est un non-résident, assurez-vous qu’il est à jour de son impôt IRNR. Sinon, vous pourriez être tenu de payer cette dette lors de l’enregistrement.

 Quelle différence entre un IBI urbain et un IBI agrario ?

IBI Urbain : applicable aux biens construits en zone urbaine.

IBI Agrario : applicable aux biens ruraux ou construits sur un terrain agricole.

Vérifiez bien que l’IBI payé correspond à la nature réelle du bien.

Sur quelle valeur l’État espagnol applique-t-il l’ITP « Impôt de transmission patrimonial »?

L’ITP est l’impôt que tu paies lors que tu achètes un bien ancien et il est calculé sur la valeur cadastrale ou celui de référence, fixée par l’État pour refléter le prix du marché

Lorsqu’on prête en Espagne, est-il nécessaire de traduire les documents en Français ou anglais  ?

Non pour l’étude de votre dossier mais les documents clés (offre bancaire, FEIN, acte de transparence) doivent être compris par l’acheteur. Si vous ne maîtrisez pas l’espagnol, la banque exigera un traducteur assermenté sauf si vous êtes accompagné par un courtier international qui s’occupera que vous comprenez toutes les conditions.