That’s it! You’re now a homeowner in Spain.

You’ve signed the deed of sale at the solicitor’s office and you’ve got the keys to your dream home… Congratulations! 🎉

But be careful, it’s not all over yet: there are still plenty of steps to take after the purchase, and it would be risky to overlook them.

Dans cette newsletter de juin, OPENNESS vous alerte sur les principaux pièges à éviter après un achat immobilier en Espagne.

🧱 1. Confondre le rôle du notaire espagnol

In Spain, notaries do not perform the same functions as they do in France, Belgium or Switzerland. They do not declare or pay the taxes associated with the purchase, such as:

• The ITP (Inheritance and Gift Tax) for the former,
• VAT (IVA) and AJD (stamp duty) on new properties.

These formalities are the responsibility of the buyer or their legal representative (solicitor, estate agent, etc.). You have 30 calendar days from the date of signing to complete them.

👉 OPENNESS s’en charge intégralement pour vous, grâce à mes avocats partenaires. Vous ne vous occupez de rien, je m’en occupe de tout personnellement.

⚡ 2. Ne pas faire immédiatement les changements de titularité (eau, électricité, gaz)

As soon as you know the date of signing, ask the sellers or the estate agent for the latest contracts. This allows you to:

• Changes the name of the new owner
• Avoid any cuts,
• Claim your share of the drinks from the seller

👉 OPENNESS gère ces démarches avant la signature finale, pour une transition fluide.

🔑 3. Ne pas revisiter le bien juste avant ou juste après la signature

It is essential to view the property 24 hours or a few hours before signing the contract at the solicitor’s office , in order to check that:

• The poperty is left correctly
• No furniture has gone missing,
• No damage occurred.

👉 Si vous ne pouvez pas vous déplacer, je réalise cette vérification pour vous.

🔐 4. Ne pas changer les serrures

Even if the seller gives you all the keys, it’s impossible to know how many copies have been made.

👉 Par sécurité, faites changer les serrures (porte principale, boîte aux lettres, portail).
👉 OPENNESS peut vous accompagner sur ce point.

🛠️ 5. Ne pas suivre les travaux après l’achat

Got some work planned? Don’t leave it unattended.

My advice :

• Compare quotes from several local companies (at least three),
• Set deadlines and late payment penalties in the contract,
• For major works, apply for a licencia de obras (building permit) and obtain the consent of the owners’ association.

3 options to follow it up:

1. To be there, on place
2. Call on the services of a site manager or architect,
3. Demander à OPENNESS un accompagnement avec rapports réguliers.

👉 I can coordinate and supervise this work for you.

🏗️ 6. Ne pas vérifier les finitions dans un logement neuf

Check it always :

• The materials,
• The facilities,
• Public areas,

And compare them with the “memoria de calidades”, a legal and contractual document provided by the developer/builder

👉 Plus vous signalez tôt les défauts, plus vite ils seront corrigés.
👉 OPENNESS peut contacter le promoteur pour vous et vérifier avec vous tous ces points avec l’aide de mes avocats partenaires.

🛡️ 7. Ne pas souscrire une assurance habitation immédiatement

The insurance must be in force from the moment the contract is signed at the solicitor’s office. It covers:

• Water damage,
• The theft,
• The fire…

👉 OPENNESS vous aide à souscrire une assurance adaptée.

🧑‍⚖️ 8. Ne pas assister aux réunions de copropriété

Even if you are not a permanent resident, you have the right to vote and must abide by the building’s decisions.

👉 Si vous ne pouvez pas y assister, OPENNESS peut demander les comptes rendus à l’administrateur et vous conseiller sur les décisions.

📜 9. Oublier l’autorisation de la copropriété pour la location touristique

In certain regions (Catalonia, the Balearic Islands, Andalusia, etc.), the owners’ association may prohibit or restrict holiday rentals.

Before renting by Airbnb, booking or others ...

• Check the internal rules regarding holidays rentals
• Check the local rules
• Obtain written authorisation if necessary.

👉 OPENNESS vous accompagne dans ces démarches.

🗂️ 10. Ne pas demander la copie de l’inscription au Registre de la Propriété

This document proves your legal ownership of the property. It is essential for:

• To sell
• To get a mortgage
• Or any dispute.

👉 Avec OPENNESS, mes avocats vous envoient la copie du registre ainsi que l’acte de vente original.

💶 11. Ne pas demander le solde de l’appel de fonds au notaire

Ask to the Notaire :

• Up-to-date load calls,
• The balance of the seller's account,
• Any outstanding maintenance charges.

👉 Avec OPENNESS, ces documents vous sont remis automatiquement par ms avocats partenaires après paiement des impôts.

📝 12. Ne pas déclarer votre nouvelle adresse fiscale

You should comunicate your new address in Spain to :

• to the Spanish tax authorities (AEAT) if you are a Spanish tax resident
• at the town hall (registration),
• at the Land Registry.

👉 OPENNESS présente votre acte de vente au cadastre et à la mairie pour l’assignation des impôts locaux. Vous n’avez rien à faire.

💰 13. Ne pas payer les impôts locaux (IBI, taxe ordures)

The IBI (property tax) and the household waste collection charge are payable annually to the local council or a regional authority.

👉 Je vous aide à mettre en place une domiciliation bancaire, en une ou deux échéances

📉 14. Ne pas déclarer ses revenus immobiliers en Espagne

Even if you don’t rent, you must:

• File an annual return for the IRNR (Non-Resident Income Tax
• Or rental income, if applicable.

👉 OPENNESS peut vous aider aux paiements de ces impôts en ligne si nécessaire.

🏦 15. Oublier les impôts sur le patrimoine ou la fortune

Depending on your assets , you may apply by :

• Wealth Tax
• Solidrity wealth tax

I can put in touch with lawyers to check your situation

🌍 16. Ne pas déclarer vos revenus espagnols dans votre pays de résidence

All your income (including that received in Spain) must be declared in your country of tax residence, in accordance with international tax treaties.

📆 17. Sous-estimer la gestion de la location touristique

To rent a property in Spain by week of monthly needs :

• An official registration
• On-site management (cleaning, check-in/out…),
• A tax declaration

👉 Don’t underestimate the workload, especially when working remotely.

🛑 18. Ne pas souscrire une assurance contre les impayés locatifs

If you plan to rent a property in Sapin for a long term , It will be recomanded to ask for an insurance to avoid non paiments

💸 19. Take into account the plus value fees

Once you are goint to sell , you will need to pay

• Plus value local tax
• La plusvalía municipal (impôt local),
• The agency fees if you sell by a real estate
• The oficial documents as ITE , energy certificate

🎯 Summary

Purchase a property in Spain . It's a project who needs a strong follow up.

👉 Chez OPENNESS, je vous accompagne bien au-delà de la signature pour vous éviter toutes ces erreurs et sécuriser votre investissement.

📞 06 64 01 98 51
✉️ contact@opennessbycarlota.com
🌐 www.opennessbycarlota.com