Les pièges à éviter après un achat immobilier en Espagne

Ça y est ! Vous êtes désormais propriétaire en Espagne.

Vous avez signé l’acte de vente chez le notaire, vous avez les clés de votre maison de rêve… Félicitations ! 🎉

Mais attention, tout n’est pas encore terminé : de nombreuses démarches restent à faire après l’achat, et il serait risqué de les négliger.

Dans cette newsletter de juin, OPENNESS vous alerte sur les principaux pièges à éviter après un achat immobilier en Espagne.

🧱 1. Confondre le rôle du notaire espagnol

En Espagne, le notaire ne remplit pas les mêmes fonctions qu’en France, en Belgique ou en Suisse. Il ne déclare ni ne paie les impôts liés à l’achat, tels que :

• L’ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales) pour l’ancien,
• La TVA (IVA) et l’AJD (acte juridique documenté) pour le neuf.

Ces démarches incombent à l’acheteur ou à son représentant légal (avocat, gestor…). Vous avez 30 jours calendaires après la signature pour les effectuer.

👉 OPENNESS s’en charge intégralement pour vous, grâce à mes avocats partenaires. Vous ne vous occupez de rien, je m’en occupe de tout personnellement.

⚡ 2. Ne pas faire immédiatement les changements de titularité (eau, électricité, gaz)

Dès que vous connaissez la date de signature, demandez les derniers contrats aux vendeurs ou à l’agence. Cela permet de :

• Procéder rapidement aux changements à votre nom,
• Éviter toute coupure,
• Réclamer au vendeur sa part des consommations.

👉 OPENNESS gère ces démarches avant la signature finale, pour une transition fluide.

🔑 3. Ne pas revisiter le bien juste avant ou juste après la signature

Il est essentiel de visiter le bien 24h avant ou quelques heures avant de la signature chez le notaire, afin de vérifier que :

• Le bien est laissé dans l’état convenu,
• Aucun meuble n’a disparu,
• Aucune dégradation n’a eu lieu.

👉 Si vous ne pouvez pas vous déplacer, je réalise cette vérification pour vous.

🔐 4. Ne pas changer les serrures

Même si le vendeur vous remet toutes les clés, impossible de savoir combien de copies ont été faites.

👉 Par sécurité, faites changer les serrures (porte principale, boîte aux lettres, portail).
👉 OPENNESS peut vous accompagner sur ce point.

🛠️ 5. Ne pas suivre les travaux après l’achat

Des travaux prévus ? Ne les laissez pas sans suivi.

Mes conseils :

• Comparez plusieurs devis d’entreprises locales (au moins 3),
• Fixez des délais et des pénalités de retard dans le contrat,
• Pour les gros travaux, demandez une licencia de obras (permis municipal) et l’accord de la copropriété.

Trois options pour le suivi :

1. Être sur place (contraignant),
2. Faire appel à un chef de chantier ou architecte,
3. Demander à OPENNESS un accompagnement avec rapports réguliers.

👉 Je peux coordonner et superviser ces travaux pour vous.

🏗️ 6. Ne pas vérifier les finitions dans un logement neuf

Vérifiez systématiquement :

• Les matériaux,
• Les installations,
• Les parties communes,

Et comparez-les avec le « memoria de calidades », document légal et contractuel remis par le promoteur.

👉 Plus vous signalez tôt les défauts, plus vite ils seront corrigés.
👉 OPENNESS peut contacter le promoteur pour vous et vérifier avec vous tous ces points avec l’aide de mes avocats partenaires.

🛡️ 7. Ne pas souscrire une assurance habitation immédiatement

L’assurance doit être active dès la signature chez le notaire. Elle couvre :

• Les dégâts des eaux,
• Le vol,
• L’incendie…

👉 OPENNESS vous aide à souscrire une assurance adaptée.

🧑‍⚖️ 8. Ne pas assister aux réunions de copropriété

Même si vous n’êtes pas résident permanent, vous avez un droit de vote et devez suivre les décisions de l’immeuble.

👉 Si vous ne pouvez pas y assister, OPENNESS peut demander les comptes rendus à l’administrateur et vous conseiller sur les décisions.

📜 9. Oublier l’autorisation de la copropriété pour la location touristique

Dans certaines régions (Catalogne, Baléares, Andalousie…), la copropriété peut interdire ou restreindre la location touristique.

Avant de louer sur Airbnb ou Booking :

• Vérifiez le règlement intérieur,
• Renseignez-vous sur la législation locale,
• Obtenez une autorisation écrite si besoin.

👉 OPENNESS vous accompagne dans ces démarches.

🗂️ 10. Ne pas demander la copie de l’inscription au Registre de la Propriété

Ce document prouve votre propriété légale du bien. Il est indispensable pour :

• Une revente,
• Un crédit,
• Ou tout litige.

👉 Avec OPENNESS, mes avocats vous envoient la copie du registre ainsi que l’acte de vente original.

💶 11. Ne pas demander le solde de l’appel de fonds au notaire

Demandez au notaire :

• Les appels de charges à jour,
• Le solde du compte du vendeur,
• Les éventuelles dettes de copropriété.

👉 Avec OPENNESS, ces documents vous sont remis automatiquement par ms avocats partenaires après paiement des impôts.

📝 12. Ne pas déclarer votre nouvelle adresse fiscale

Vous devez signaler votre nouvelle adresse :

• à l’administration fiscale (AEAT) si vous êtes résident fiscal espagnol
• à la mairie (empadronamiento),
• au cadastre.

👉 OPENNESS présente votre acte de vente au cadastre et à la mairie pour l’assignation des impôts locaux. Vous n’avez rien à faire.

💰 13. Ne pas payer les impôts locaux (IBI, taxe ordures)

L’IBI (Impôt sur les Biens Immobiliers) et la taxe sur les ordures ménagères sont dus chaque année à la mairie ou à un organisme régional.

👉 Je vous aide à mettre en place une domiciliation bancaire, en une ou deux échéances

📉 14. Ne pas déclarer ses revenus immobiliers en Espagne

Même si vous ne louez pas, vous devez :

• Déclarer chaque année l’IRNR (Impôt sur le Revenu des Non-Résidents),
• Ou les revenus locatifs si applicable.

👉 OPENNESS peut vous aider aux paiements de ces impôts en ligne si nécessaire.

🏦 15. Oublier les impôts sur le patrimoine ou la fortune

Selon votre situation, vous pouvez être concerné par :

• L’Impôt sur la Fortune (IP),
• L’impôt de Solidarité sur les Grandes Fortunes (ISGF).

👉 Je vous mets en relation avec des spécialistes pour analyser votre situation.

🌍 16. Ne pas déclarer vos revenus espagnols dans votre pays de résidence

Tous vos revenus (même ceux perçus en Espagne) doivent être déclarés dans votre pays de résidence fiscale, conformément aux conventions internationales.

📆 17. Sous-estimer la gestion de la location touristique

Louer à la semaine ou au mois implique :

• Un enregistrement touristique officiel,
• Une gestion sur place (ménage, check-in/out…),
• Une déclaration fiscale stricte.

👉 Ne sous-estimez pas la charge, surtout à distance.

🛑 18. Ne pas souscrire une assurance contre les impayés locatifs

En cas de location annuelle, il est vivement recommandé de souscrire une assurance loyers impayés, y compris pour les non-résidents.

💸 19. Ne pas anticiper les frais de revente

À la revente, vous devrez prévoir :

• L’impôt sur la plus-value immobilière,
• La plusvalía municipal (impôt local),
• Les frais d’agence immobilière espagnole
• Les certificats obligatoires (ITE, certificat énergétique…).

🎯 En résumé

Un achat immobilier ne s’arrête pas chez le notaire. C’est un projet long terme qui nécessite un suivi administratif, juridique et fiscal rigoureux.

👉 Chez OPENNESS, je vous accompagne bien au-delà de la signature pour vous éviter toutes ces erreurs et sécuriser votre investissement.

📞 06 64 01 98 51
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